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Beurkundung kommunaler Grundstücksgeschäfte

BGH, Urteil vom 27. 10. 2008 - II ZR 158/ 06 - Trabrennbahn; OLG Hamm (Lexeti-us.com/2008,3260)

BGH-Entscheidung

Der BGH beschäftigt sich in seinem o. g. Urteil mit der Wirksamkeit von Vollmachten, welche nach § 64 Abs. 2 und 3 GO NW erteilt wurden. § 64 Abs. 3 GO NW und § 57 Abs. 4 BbgKVerf entsprechen einander. Die im hiesigen Kommunalrecht angeordnete Gesamtvertretung und deren Ausnahmen wurden dem nordrhein-westfälischen Kommunalrecht nachgebildet. Im Ergebnis bedeutet dies, dass die BGH-Rechtsprechung auf die brandenburgische Rechtslage grundsätzlich anwendbar ist. Die gemäß § 57 Abs. 4 BbgKVerf erteilten Vollmachten sind nur insoweit wirksam, als sie den Vorgaben der BGH-Entscheidung entsprechen. Sie entsprechen diesen Vorgaben nur dann, wenn sie so gefasst sind, dass damit die Vorschriften über die Gesamtvertretung nach § 57 Abs. 2 BbgKVerf nicht unterlaufen werden.

Da die Gesamtvertretung dem Schutz des Vertretenen und der Kontrolle des Vertreters dient und die Gemeinde grundsätzlich nur durch das Zusammenwirken mehrerer Organwalter verpflichtet werden soll, ist eine Generalvollmacht, die den Bevollmächtigten alle Befugnisse der gesetzlichen Vertreter in wesentlichen Bereichen überträgt, unzulässig.

Ausweislich der BGH-Entscheidung ist also auch eine Generalvollmacht zur Abgabe rechtsgeschäftlicher Erklärungen „in allen Grundstücksangelegenheiten" unzulässig und damit unwirksam. Die oberste Kommunalaufsichtsbehörde empfiehlt deshalb folgende weitere Vorgehensweise:

Die Frage nach der Behandlung der aufgrund unwirksamer Vollmacht bereits geschlossenen Verträge sollte von der Gemeinde nur dann aufgeworfen werden, wenn sie hieran ein besonderes Interesse hat. Will die Gemeinde für sich oder andere Vertragsparteien Rechtssicherheit schaffen, so kann die Wirksamkeit des Grundstücksgeschäfts nachträglich durch Genehmigung des Vertretenen gemäß § 177 BGB herbeigeführt werden. Der Hauptverwaltungsbeamte kann nach Auffassung des BGH (siehe BGH a.a.O., S. 15 des Urteilsumdrucks, RdNr. 35) durch schriftliche Erklärung gegenüber dem Vertragspartner den schwebend unwirksamen Vertrag nachträglich genehmigen. Es wird dennoch empfohlen, die Genehmigungserklärung gemäß § 57 Abs. 2 S. 2 BbgKVerf von dem Hauptverwaltungsbeamten und einem seiner Stellvertreter abgeben zu lassen.

Für die Zukunft sollte, sofern dies aufgrund der Vielzahl der Geschäfte nicht unpraktikabel ist entsprechend § 57 Abs. 4 BbgKVerf die Vollmacht zum Abschluss von Grundstücksgeschäften nicht als Generalvollmacht, sondern für das jeweilige Grundstücksgeschäft als Einzelvollmacht erteilt werden. Im Übrigen sollten an Stelle von unzulässigen Generalvollmachten für „alle Grundstücksangelegenheiten" inhaltliche oder wertmäßige oder inhaltlich und wertmäßig differenzierte Vollmachten für Grundstücksgeschäfte erteilt werden. Beispielsweise kann eine Gattungsvollmacht für den Abschluss von Miet- und Pachtverträgen sowie für die Bestellung von Erbbaurechten und Nießbrauchrechten erteilt werden, währenddessen der Abschluss von Grundstückskaufverträgen der Einzelvollmacht vorbehalten wird. Ebenso können alle Grundstücksgeschäfte bis zu einer Wertgrenze von ... Gegenstand einer zulässigen Gattungsvollmacht sein. Für die wertmäßige Differenzierung können die Abgrenzungen in der Hauptsatzung für der Gemeindevertretung vorbehaltene Grundstücksgeschäfte und Grundstücksgeschäfte, über die der Hauptausschuss entscheidet, Anhaltspunkt sein. Darüber hinaus sollte die Vollmacht zeitlich befristet werden. Vorsorglich weise ich darauf hin, dass die Aussagen des BGH sich zwar im konkreten Fall auf eine Generalvollmacht für Grundstücksgeschäfte bezog, aber auch Generalvollmachten für andere Rechtsgeschäfte kritisch zu prüfen sind.

BGH, Urteil vom 27. 10. 2008 - II ZR 158/ 06 - Trabrennbahn; OLG Hamm (Lexeti-us.com/2008,3260)

BGH-Entscheidung

Der BGH beschäftigt sich in seinem o. g. Urteil mit der Wirksamkeit von Vollmachten, welche nach § 64 Abs. 2 und 3 GO NW erteilt wurden. § 64 Abs. 3 GO NW und § 57 Abs. 4 BbgKVerf entsprechen einander. Die im hiesigen Kommunalrecht angeordnete Gesamtvertretung und deren Ausnahmen wurden dem nordrhein-westfälischen Kommunalrecht nachgebildet. Im Ergebnis bedeutet dies, dass die BGH-Rechtsprechung auf die brandenburgische Rechtslage grundsätzlich anwendbar ist. Die gemäß § 57 Abs. 4 BbgKVerf erteilten Vollmachten sind nur insoweit wirksam, als sie den Vorgaben der BGH-Entscheidung entsprechen. Sie entsprechen diesen Vorgaben nur dann, wenn sie so gefasst sind, dass damit die Vorschriften über die Gesamtvertretung nach § 57 Abs. 2 BbgKVerf nicht unterlaufen werden.

Da die Gesamtvertretung dem Schutz des Vertretenen und der Kontrolle des Vertreters dient und die Gemeinde grundsätzlich nur durch das Zusammenwirken mehrerer Organwalter verpflichtet werden soll, ist eine Generalvollmacht, die den Bevollmächtigten alle Befugnisse der gesetzlichen Vertreter in wesentlichen Bereichen überträgt, unzulässig.

Ausweislich der BGH-Entscheidung ist also auch eine Generalvollmacht zur Abgabe rechtsgeschäftlicher Erklärungen „in allen Grundstücksangelegenheiten" unzulässig und damit unwirksam. Die oberste Kommunalaufsichtsbehörde empfiehlt deshalb folgende weitere Vorgehensweise:

Die Frage nach der Behandlung der aufgrund unwirksamer Vollmacht bereits geschlossenen Verträge sollte von der Gemeinde nur dann aufgeworfen werden, wenn sie hieran ein besonderes Interesse hat. Will die Gemeinde für sich oder andere Vertragsparteien Rechtssicherheit schaffen, so kann die Wirksamkeit des Grundstücksgeschäfts nachträglich durch Genehmigung des Vertretenen gemäß § 177 BGB herbeigeführt werden. Der Hauptverwaltungsbeamte kann nach Auffassung des BGH (siehe BGH a.a.O., S. 15 des Urteilsumdrucks, RdNr. 35) durch schriftliche Erklärung gegenüber dem Vertragspartner den schwebend unwirksamen Vertrag nachträglich genehmigen. Es wird dennoch empfohlen, die Genehmigungserklärung gemäß § 57 Abs. 2 S. 2 BbgKVerf von dem Hauptverwaltungsbeamten und einem seiner Stellvertreter abgeben zu lassen.

Für die Zukunft sollte, sofern dies aufgrund der Vielzahl der Geschäfte nicht unpraktikabel ist entsprechend § 57 Abs. 4 BbgKVerf die Vollmacht zum Abschluss von Grundstücksgeschäften nicht als Generalvollmacht, sondern für das jeweilige Grundstücksgeschäft als Einzelvollmacht erteilt werden. Im Übrigen sollten an Stelle von unzulässigen Generalvollmachten für „alle Grundstücksangelegenheiten" inhaltliche oder wertmäßige oder inhaltlich und wertmäßig differenzierte Vollmachten für Grundstücksgeschäfte erteilt werden. Beispielsweise kann eine Gattungsvollmacht für den Abschluss von Miet- und Pachtverträgen sowie für die Bestellung von Erbbaurechten und Nießbrauchrechten erteilt werden, währenddessen der Abschluss von Grundstückskaufverträgen der Einzelvollmacht vorbehalten wird. Ebenso können alle Grundstücksgeschäfte bis zu einer Wertgrenze von ... Gegenstand einer zulässigen Gattungsvollmacht sein. Für die wertmäßige Differenzierung können die Abgrenzungen in der Hauptsatzung für der Gemeindevertretung vorbehaltene Grundstücksgeschäfte und Grundstücksgeschäfte, über die der Hauptausschuss entscheidet, Anhaltspunkt sein. Darüber hinaus sollte die Vollmacht zeitlich befristet werden. Vorsorglich weise ich darauf hin, dass die Aussagen des BGH sich zwar im konkreten Fall auf eine Generalvollmacht für Grundstücksgeschäfte bezog, aber auch Generalvollmachten für andere Rechtsgeschäfte kritisch zu prüfen sind.